Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

       Đầu tiên, hiểu một một cách đơn giản thì tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vật chất. Theo đó, có 02 loại là tặng cho QSDĐ đó là: tặng cho QSDĐ có điều kiện và tặng cho QSDĐ không có điều kiện. Thông thường điều kiện trong hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện thường là chăm sóc, nuôi dưỡng hay thờ cúng, hương hỏa,... Dù là loại tặng cho QSDĐ nào thì để thực hiện cũng đều phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 như sau: 

       a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

       b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

       c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

       d) Trong thời hạn sử dụng đất;

       đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. 

       Thứ hai, về hình thức tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản, hợp đồng tặng cho QSDĐ phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu không tuân thủ quy định này, hợp đồng tặng cho QSDĐ có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015. 

       Trên thực tế, không ít trường hợp chỉ tặng cho QSDĐ bằng giấy viết tay, mà không công chứng, chứng thực. Lúc này, hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng có thể được công nhận nếu thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, “khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” 

       Trong hợp đồng tặng cho, Bên tặng cho có nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan đến QSDĐ; còn Bên nhận tặng cho có nghĩa vụ đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho; Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. 

       Như vậy, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trên thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ không công chứng, chứng thực đó. Chẳng hạn, anh A được chị B tặng cho QSDĐ bằng hợp đồng không công chứng, chứng thực nhưng chị B đã chuyển giao QSDĐ cho anh A và anh A đã trực tiếp sinh sống, xây nhà trên mảnh đất này được 6 năm, thực hiện đóng thuế,... thì anh A có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho trên.

       Ngoài ra, trường hợp tặng cho QSDĐ bằng miệng cũng có thể được công nhận nếu thuộc trường hợp quy định tại Án lệ số 03/2016/AL, cụ thể người nhận tặng cho đã xây nhà kiên cố; người tặng cho hoặc những người khác trong gia đình không có sự phản đối tại thời điểm xây nhà; việc sử dụng nhà đất công khai, liên tục, ổn định; đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp Giấy chứng nhận.

       Tuy nhiên, các quy định này chủ yếu áp dụng đối vụ việc phát sinh trước ngày 01/7/2014 vì theo quy định mới, để sang tên và cấp Giấy chứng nhận mới từ ngày 01/7/2014 đến nay phải có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.

       Thứ ba, về hậu quả pháp lý thì tặng cho QSDĐ sẽ không đòi lại được. Nếu việc tặng cho QSDĐ đã thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết và đúng quy định của pháp luật thì không thể đòi lại được trừ trường hợp khi thực hiện hợp đồng tặng cho có điều kiện. Các bên có thỏa thuận trước về điều kiện tặng cho và được ghi trong hợp đồng thì khi người nhận tặng cho không thực hiện theo thỏa thuận, người tặng cho mới được đòi lại tài sản theo quy định tại Điều 462 Bộ luật dân sự 2015. 

       Ngoài ra, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu bên tặng cho chứng minh được Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu. Cụ thể, không đáp ứng yêu cầu hình thức và không có đủ các điều kiện sau:

       + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

       + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện (không bị lừa dối, ép buộc,...);

       + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

       Thứ tư, về trình tự, thủ tục thì sau khi giao kết hợp đồng tặng cho QSDĐ thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ hợp đồng tặng cho có hiệu lực căn cứ theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024 đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký. Nếu quá thời hạn trên mà không đăng ký thì người nhận tặng cho sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Ngoài ra, các bên buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo đúng quy định.

       Thứ năm, về thuế, phí, lệ phí: bên nhận tặng cho phải đóng thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ; phí công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho QSDĐ; lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trừ trường hợp được miễn thuế và lệ phí trước bạ khi họ nhận được tài sản từ chính vợ hoặc chồng, cha mẹ (cả cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha mẹ vợ hay cha mẹ chồng), con cái ( con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể), ông bà (nội, ngoại), cháu (cháu nội, cháu ngoại) hay từ chính các anh, chị, em ruột của mình. 

      Tuy nhiên, dù thuộc trường hợp được miễn thuế, lệ phí nhưng không nghiễm nhiên được miễn mà phải có giấy tờ chứng minh mối quan hệ trên; và vẫn phải khai thuế, lệ phí. 

       Trên đây là một số lưu ý khi thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ mà chúng ta cần biết để đảm bảo quyền lợi của mình, mong rằng bài viết trên sẽ giúp ích cho mọi người. 

Mọi thắc mắc xin liên hệ: Công ty Cổ phần tư vấn Global Legal – Kết nối để thành công

📍 Địa chỉ: BT05, Lô 27A, KĐT GELEXIMCO, Hoài Đức, Hà Nội
📞 Liên hệ: 083 555 3555 – Luật sư Đức Tài